Immobilien-Crowdinvesting: Projektfinanzierung für private Anleger

Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?

Beim Immobilien-Crowdinvesting stellen Anleger Projektträgern Kapital für den Bau, Kauf oder die Sanierung von Immobilien zur Verfügung. Rechtlich handelt es sich meist um Nachrangdarlehen oder Namensschuldverschreibungen mit fester Laufzeit und festem Zinssatz. Anders als beim Kauf einer vermieteten Immobilie oder eines offenen Immobilienfonds erwerben Anleger dabei kein Eigentum und keine Anteile am Sachwert, sondern eine Forderung gegen die finanzierende Projektgesellschaft.

Für Anleger ist die Immobilie als Sachwert im Hintergrund attraktiv – sie vermittelt ein Gefühl von Substanz und Sicherheit. Entscheidend ist jedoch die rechtliche Stellung: Nachrangige Geldgeber tragen ein hohes Risiko, weil sie im Ernstfall hinter den finanzierenden Banken stehen. Die Immobilie mag als Sicherheit dienen, doch aus ihrer Verwertung werden zuerst die vorrangigen Gläubiger bedient.

Die typische Laufzeit liegt zwischen einem und vier Jahren, in denen das Kapital fest gebunden ist. Am Ende der Laufzeit soll das Darlehen samt Zinsen zurückgezahlt werden – häufig aus dem Verkauf der fertiggestellten Immobilie oder einer Anschlussfinanzierung. Verzögert sich das Projekt oder lässt sich die Immobilie nicht wie geplant verwerten, verschiebt sich die Rückzahlung, oder sie fällt ganz aus. Die Qualität des Projektträgers und die Realität der Kalkulation sind daher entscheidender als die reine Höhe des angebotenen Zinses.